Arrêté d'insalubrité par la mairie : procédure, délais, obligations.

Définition légale de l'insalubrité

L'insalubrité d'un logement est une notion juridique précise, définie par le Code de la santé publique(articles L.1331-22 et suivants), refondus depuis l'ordonnance du 16 septembre 2020 relative à la lutte contre l'habitat indigne. Un logement est considéré insalubre lorsqu'il présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants, du voisinage ou du public.

Les motifs retenus dans la pratique sont variés : humidité structurelle provoquant des moisissures étendues, défaut grave d'aération, présence de plomb accessible, installation électrique dangereuse, infestation durable de nuisibles, accumulation massive de déchets, absence de chauffage ou de sanitaires fonctionnels. Le Règlement sanitaire départemental (RSD)complète localement ce cadre en précisant les seuils et obligations applicables.

Il est essentiel de distinguer l'insalubrité — qui engage la santé publique — du logement non décent(relatif à la relation bailleur-locataire) et du péril(qui concerne la stabilité du bâti). Les trois procédures existent en parallèle et peuvent se cumuler sur un même logement.

Saisine du maire ou du préfet

Depuis la réforme de 2020, la police de la salubrité des logements relève principalement du mairedans les communes dotées d'un service communal d'hygiène et de santé (SCHS), et du préfet de départementdans les autres cas. À Lyon, Villeurbanne et plusieurs communes de la métropole, le SCHS est opérationnel et gère la majorité des dossiers.

Le signalement peut être initié par plusieurs acteurs : le locataire lui-même, un voisin inquiet, le médecin traitant, un travailleur social, les services de police municipale, ou encore un bailleur diligent qui constate une dégradation post-départ. Le signalement déclenche une visite d'inspectionpar un agent assermenté, qui dresse un rapport circonstancié.

Rapport d'enquête et saisine du CoDERST

Si les constats confirment un risque sanitaire, le rapport est transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (CoDERST), instance consultative qui rend un avis motivé. Le maire ou le préfet n'est pas lié par cet avis mais s'y réfère généralement pour fonder son arrêté.

Déroulement de la procédure : du constat à l'arrêté

Le processus administratif suit une trame stricte, conçue pour respecter le contradictoire et les droits du propriétaire. Les grandes étapes sont les suivantes :

• Visite technique et rapportpar l'agent instructeur (SCHS, ARS ou service préfectoral)
• Phase contradictoire: le propriétaire reçoit le rapport et peut faire valoir ses observations écrites sous un délai d'un mois
• Saisine du CoDERSTet avis rendu
• Arrêté de traitement de l'insalubritésigné par le maire ou le préfet, notifié au propriétaire, au locataire et publié au service de la publicité foncière
• Mise en œuvre des prescriptionspar le propriétaire, dans les délais fixés
• Contrôle de conformité, le cas échéant, levée de l'arrêté lorsque les travaux sont exécutés

L'arrêté distingue deux régimes selon la gravité : la situation peut être qualifiée de remédiable(travaux possibles pour supprimer le risque) ou d'irrémédiable(seule la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter sont envisageables).

Délais d'exécution imposés

L'arrêté fixe un délai d'exécution des mesures prescrites. Ce délai varie selon la nature des travaux et la gravité du risque, mais quelques repères s'imposent :

Pour les mesures d'urgence(interdiction temporaire d'habiter, coupure d'une alimentation dangereuse, évacuation immédiate), le délai peut être fixé à quelques jours, voire à la notification même. Pour des travaux de fond(réfection d'une toiture, traitement de l'humidité structurelle, réhabilitation sanitaire), le délai court généralement entre trois et douze mois.

Le propriétaire peut solliciter une prorogation motivée s'il démontre des contraintes techniques ou administratives (délais d'obtention d'un permis de construire, intervention de la copropriété, assurances en cours d'instruction). La demande doit être formalisée avant l'expiration du délai initial.

Obligations du propriétaire : travaux et relogement

L'arrêté emporte plusieurs obligations cumulatives pour le propriétaire, qui ne peut s'en exonérer ni les transférer au locataire.

Réalisation des travaux prescrits

Le propriétaire doit exécuter les mesures listées dans l'arrêté à ses frais exclusifs. Lorsqu'il s'agit d'une copropriété, la répartition se fait selon les règles classiques entre parties privatives et parties communes. La suspension du paiement des loyersintervient de plein droit à compter du premier jour du mois suivant la notification et jusqu'à l'arrêté de mainlevée.

Hébergement ou relogement des occupants

Si l'arrêté prononce une interdiction temporaire d'habiter, le propriétaire doit héberger les occupantsle temps des travaux. En cas d'interdiction définitive, il doit procéder à un relogement pérenne(proposition d'un logement décent correspondant aux besoins de la famille). À défaut, l'autorité publique peut se substituer et facturer les frais majorés au propriétaire défaillant.

Interdictions associées

Pendant la durée de l'arrêté, il est interdit de relouer, de vendre sans information claire de l'acquéreur (avec mention dans l'acte notarié) et de demander le paiement des loyers. Toute clause contraire dans le bail est réputée non écrite.

Recours du locataire

Le locataire dispose de plusieurs leviers pour faire reconnaître l'insalubrité et obtenir réparation.

Signalement administratif.Le locataire peut saisir directement la mairie ou l'ARS par courrier recommandé, accompagné de photographies, d'un certificat médical si un impact santé est documenté, et de tout échange antérieur avec le bailleur. Cette saisine déclenche la visite d'un agent assermenté.

Suspension du loyer et action en diminution.Une fois l'arrêté notifié, le loyer est suspendu de plein droit. Le locataire peut également engager devant le tribunal judiciaire une action en diminution rétroactive du loyer et en dommages-intérêts pour les troubles de jouissance et les atteintes à la santé.

Aide au relogement.Les commissions de médiation DALO (droit au logement opposable) peuvent être saisies en parallèle, surtout si le relogement tarde. Les associations agréées (Fondation Abbé Pierre, ADIL du Rhône, associations locales de défense des locataires) accompagnent fréquemment les démarches.

Interventions professionnelles requises

L'exécution d'un arrêté d'insalubrité suppose l'intervention coordonnée de plusieurs corps de métiers, selon la nature des prescriptions. Dans la plupart des dossiers que traitent nos équipes, on retrouve la séquence suivante :

Une phase de vidage et de débarrasest souvent indispensable pour permettre l'accès aux parois, diagnostiquer précisément l'étendue des dégradations et éliminer les matériaux contaminés. Les déchets sont triés sur place et évacués en filière agréée, avec bordereau de suivi. La documentation photo avant/après est remise au propriétaire pour justifier l'exécution auprès du SCHS.

Intervient ensuite le traitement 3D(dératisation, désinsectisation, désinfection) par une entreprise certifiée Certibiocide, puis les travaux de fondpar un couvreur, un plombier, un électricien, un plâtrier selon le cas. Le chantier se clôt par une visite contradictoire de l'agent instructeur, si tout est conforme, par l'arrêté de mainlevée.

La traçabilité administrativeest déterminante. Chaque benne évacuée est accompagnée d'un bordereau de suivi des déchets (BSD) conservé au minimum cinq ans. Les photographies avant/après, les procès-verbaux d'intervention, les attestations de passage en déchetterie agréée et les certificats d'application des fongicides constituent le dossier administratif remis au propriétaire. Ce dossier est transmis au SCHS pour justifier l'exécution des prescriptions. Sans cette documentation, la levée de l'arrêté peut être retardée de plusieurs mois, même lorsque les travaux sont effectivement achevés. Nos équipes établissent systématiquement un dossier de clôture pour éviter ce type de blocage administratif.

Sanctions en cas de non-exécution

Le non-respect d'un arrêté d'insalubrité expose le propriétaire à des sanctions lourdes, cumulatives entre elles.

Exécution d'office.L'autorité publique peut faire réaliser les travaux aux frais du propriétaire, avec majoration pour frais de maîtrise d'œuvre. La créance est recouvrée comme une créance fiscale et garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble.

Sanctions pénales.L'article L.1337-4 du Code de la santé publique prévoit jusqu'à un an d'emprisonnement et 50 000 € d'amendepour non-exécution des mesures, portés à trois ans et 100 000 € en cas de menace grave pour les occupants. Les personnes morales encourent des peines proportionnées.

Conséquences civiles.Interdiction d'acheter des biens immobiliers destinés à la location pendant dix ans, perte du bénéfice des dispositifs fiscaux (Pinel, Cosse), action en responsabilité civile pour dommages et intérêts subis par les occupants. Autrement dit : temporiser n'est jamais une stratégie gagnante.

Publicité et impact sur la valeur du bien.L'arrêté est publié au service de la publicité foncière et mentionné dans tout acte de vente ultérieur. Le bien est répertorié dans les bases des et des agences immobilières, ce qui pèse mécaniquement sur sa valeur de revente tant que l'arrêté n'est pas levé. Une décote de 15 % à 30 % est couramment observée sur les biens encore grevés d'un arrêté actif.

Une stratégie : anticiper plutôt que subir.Dans la plupart des dossiers que nous traitons, le propriétaire découvre la procédure tardivement. L'expérience montre qu'un dialogue précoce avec le SCHS, un plan de travaux réaliste présenté avant l'arrêté, et la sollicitation des aides publiques (ANAH, Action Logement, dispositifs métropolitains) permettent souvent de transformer une menace de sanction en un programme de réhabilitation financé. Le débarras intérieur, la décontamination et le traitement des désordres structurels peuvent ainsi s'inscrire dans un plan global, moins anxiogène et plus maîtrisé financièrement pour le propriétaire comme pour les occupants.