Squat et dégradations : bailleur, assurance, recours possibles.

Typologie des dégradations constatées après squat

Tous les squats ne se ressemblent pas, et l'ampleur des dégradations varie considérablement selon la durée d'occupation, le profil des occupants et la nature du logement. La littérature assurantielle distingue trois familles de dégâts, qui appellent des expertises distinctes.

Dégradations structurelles.Cloisons percées ou démolies, fenêtres forcées, portes défoncées, dalles endommagées, planchers pourris par infiltration. Ce sont les plus coûteuses, impliquant maçonnerie, menuiserie, parfois structure porteuse. L'intervention d'un artisan du bâtiment est indispensable pour chiffrer.

Dégradations des revêtements.Peintures, papiers peints, carrelages, parquets, plafonds. Dégradations cosmétiques mais chiffrables. Souvent doublées de tags, graffitis, brûlures ou taches indélébiles nécessitant ragréage.

Dégradations des installations.Plomberie arrachée pour récupération du cuivre, installations électriques modifiées ou sauvages (dangereuses), chaudières vandalisées, équipements sanitaires cassés, serrurerie hors service. Ces postes peuvent exiger la remise en conformité complète selon la NF C 15-100 pour l'électricité, avant toute relocation.

À cela s'ajoutent les dégâts connexes : nuisibles installés (rats, cafards, punaises de lit) imposant un traitement 3D, odeurs persistantes nécessitant ozonation, mobiliers et textiles abandonnés à évacuer.

Les préjudices indirects sont également indemnisables et doivent être chiffrés. La perte de loyerspendant l'occupation illégale et la durée de remise en état, la perte de chancede relouer rapidement, les frais de relogement d'un locataire légitimeempêché d'entrer dans les lieux au moment prévu, ou encore les honoraires d'avocat et d'officier ministérielnon couverts par la partie perdante. Tenir un tableau précis de ces pertes, mois après mois, avec justificatifs, augmente significativement le montant final obtenu en indemnisation.

La garantie loyers impayés (GLI)

La GLI est souscrite volontairement par le bailleur auprès d'un assureur. Elle couvre principalement trois risques : les impayés de loyers, les frais de procédure, et les dégradations immobilièrescausées par le locataire. Les plafonds varient selon les contrats, mais restent plafonnés, typiquement autour de 7 000 à 10 000 € pour les dégradations et 70 000 à 90 000 € pour l'ensemble du contrat.

Attention au point clé: la GLI est strictement liée à un locataire sous bail. En cas de squat au sens propre (entrée par voie de fait, sans bail jamais signé), elle ne s'applique pas. En revanche, si un ancien locataire en impayé se maintient dans les lieux à l'issue d'une résiliation (occupant sans droit ni titre), la GLI continue de jouer dans les conditions prévues par le contrat.

Les assureurs du marché les plus présents sont Groupama, Axa, la SACAPP/SADA, Galian, et des courtiers spécialisés (Verspieren, Solly Azar). Vérifiez vos conditions particulières : certaines GLI exigent une déclaration sous 15 jours à compter de la connaissance du sinistre, sous peine de déchéance. Le formalisme prime.

Les conditions d'éligibilitédu locataire à la souscription de la GLI sont souvent méconnues. Le bailleur ne peut pas, depuis la loi ALUR, cumuler une caution personnelle et une GLI sur un même locataire, sauf exceptions (étudiants, apprentis). Les contrats GLI exigent généralement un revenu net mensuel du locataire équivalent à 2,7 à 3 fois le loyer charges comprises, avec une ancienneté professionnelle minimale. Le non-respect de ces critères à la souscription peut entraîner la déchéance de la garantie en cas de sinistre — d'où l'importance de monter chaque dossier locataire rigoureusement.

La MRH propriétaire non-occupant

La multirisque habitation propriétaire non-occupant (MRH PNO) est la garantie qui couvre le bien lorsqu'il est loué ou inoccupé entre deux locataires. Elle intègre généralement la responsabilité civile du propriétaire, les dégâts des eaux, incendies, etdans certains contrats, le risque squat et vandalisme.

La garantie vandalisme couvre les actes de dégradation commis par des tiers. Elle peut jouer en cas de squat, à condition que le contrat le prévoie explicitement. Le plafond est souvent modeste (quelques milliers d'euros) et la franchise significative. Lisez les exclusions : beaucoup de contrats MRH excluent les dégradations subies pendant les périodes de vacance prolongée(plus de 90 jours généralement), précisément la situation d'un logement non loué qui attire les squatteurs.

En cas de sinistre, la déclaration se fait sous 5 jours ouvrés pour le vandalisme, avec joindre immédiatement : copie du dépôt de plainte, constat de l'officier ministériel, photos datées, devis des artisans pour la remise en état. Plus le dossier est complet et rapide, plus l'indemnisation est fluide.

Responsabilité civile du locataire et fonds de garantie

Pour les occupants sous bail, chaque locataire est obligé de justifier d'une assurance multirisque habitation locataire, qui couvre en responsabilité civile les dégâts qu'il cause au logement. Cette assurance peut être actionnée par le bailleur dans le cadre d'une action récursoire, après le sinistre constaté en fin de bail ou en cas de maintien abusif.

Pour les squatteurs au sens strict, aucune responsabilité civile locataire n'existe. Il reste possible d'actionner leur responsabilité civile personnelle s'ils disposent d'une assurance RC (souvent incluse dans une MRH principale), mais l'identification des personnes et la solvabilité sont souvent problématiques.

Des dispositifs complémentaires existent. Le dispositif Visale d'Action Logement, gratuit pour le bailleur, couvre les impayés et certaines dégradations pour des locataires éligibles (jeunes, salariés précaires). Des fonds de garantie régionaux ou départementaux(certains conseils départementaux, FSL — Fonds de solidarité logement) peuvent prendre le relais en cas de sinistre locatif aggravé. L'association Solidarités Nouvelles pour le Logement (SNL) et certaines initiatives locales complètent le dispositif pour les bailleurs modestes.

Recours civil et pénal contre les squatteurs

Deux voies juridiques permettent de rechercher la condamnation des auteurs identifiés.

La voie pénales'appuie sur la plainte initiale pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). En cas de poursuites, le tribunal correctionnel peut condamner les auteurs à une peine de prison et à des dommages-intérêts au profit du propriétaire, sur constitution de partie civile. En pratique, la condamnation pénale est la plus rapide à obtenir, mais l'exécution civile (recouvrement des dommages-intérêts) dépend de la solvabilité des condamnés.

La voie civilepermet de rechercher la responsabilité pour faute délictuelle (article 1240 du Code civil) devant le tribunal judiciaire. Elle offre une latitude d'indemnisation plus large (dégradations, loyers perdus pendant l'occupation illégale, frais de procédure, préjudice moral). Le jugement obtenu devient un titre exécutoire valable 10 ans, permettant des saisies éventuelles pendant toute la période.

Souvent, l'avocat du bailleur déclenche les deux actions en parallèle : citation directe au pénal et assignation au civil, ou constitution de partie civile au pénal avec demande de dommages-intérêts chiffrés. La difficulté majeure reste l'identification des auteurs et leur solvabilité — c'est pourquoi la mobilisation des assurances reste souvent la voie principale d'indemnisation réelle.

À cela s'ajoute la Commission d'indemnisation des victimes d'infractions (CIVI), instance rattachée à chaque tribunal judiciaire, qui peut indemniser les victimes d'infractions dont l'auteur est insolvable. Elle est saisie dans un délai de trois ans après l'infraction (ou un an après le jugement pénal définitif). Le Service d'aide au recouvrement des victimes d'infractions (SARVI), géré par le Fonds de garantie, fait l'avance des dommages-intérêts alloués. Ces dispositifs sont sous-utilisés par les bailleurs qui méconnaissent leur existence — l'avocat doit les mentionner systématiquement dans le conseil.

Constituer le dossier assurance : méthode et pièces

La réussite d'une indemnisation dépend à 80 % de la qualité du dossier transmis. Voici les pièces que les experts d'assurance attendent systématiquement.

• Reportage photographique horodatédes dégradations, pièce par pièce, en plans larges et détails. Idéalement complété de vidéos.
• Procès-verbal de constatde l'officier ministériel, avant et après intervention des forces de l'ordre.
• Dépôt de plaintepour violation de domicile et dégradations, avec récépissé et numéro de procès-verbal.
• Arrêté préfectorald'évacuation, ou jugement d'expulsion selon la procédure.
• Devis détaillésdes artisans (maçonnerie, plomberie, électricité, peinture) chiffrant chaque poste.
• Facture de débarras et désinfectionpar une entreprise professionnelle, avec bordereaux de filières.
• État des lieux d'entrée antérieur(ou à défaut, photos et preuves de l'état du bien avant occupation).
• Copie du contrat d'assurance, des conditions générales et particulières, et de l'attestation d'assurance en vigueur.

Ce dossier est à transmettre à l'assureur dans les délais contractuels (5 à 15 jours selon les garanties), accompagné d'une lettre recommandée AR exposant les faits et la demande d'indemnisation.

Coordination avec l'expert et provision pour remise en état

Après déclaration, l'assureur mandate généralement un expertqui se déplace sur site pour chiffrer les dégâts de manière indépendante. Sa visite est cruciale : il est conseillé d'y être présent, avec tous les devis déjà obtenus, pour argumenter les montants demandés.

L'expert peut valider tout ou partie des devis, ou proposer ses propres chiffrages. En cas de désaccord, le bailleur peut mandater à ses frais un contre-expert(honoraires souvent remboursés dans le cadre de la garantie honoraires d'expertise, si elle existe). En cas d'échec, une expertise judiciaire peut être demandée via avocat.

Pendant l'instruction du dossier, il est parfois possible d'obtenir une provision pour remise en état: un versement anticipé qui permet de démarrer les travaux urgents (sécurisation, traitement 3D, débarras) sans attendre le règlement final. Cette provision évite de laisser le bien se dégrader davantage pendant les semaines d'instruction. Elle peut également couvrir la perte de loyers anticipée, à hauteur de ce qui est prévu au contrat.

Le dialogue avec l'expert se prolonge souvent au-delà de la visite initiale. Il peut être nécessaire de lui fournir, en cours d'instruction, des pièces complémentaires : constat de destruction partielle de parties communes, devis révisés après découverte de dommages cachés (ruissellement dans les dalles, atteintes à l'ossature du bâti), facture de l'entreprise de débarras avec sa déclaration honorifique de traitement en filière agréée. Chaque pièce ajoutée enrichit le dossier et solidifie la demande d'indemnisation. Un bailleur bien accompagné par son avocat, son courtier et son prestataire de débarras obtient typiquement une indemnisation proche du plafond contractuel, là où un bailleur isolé voit son dossier étiré sur des mois, avec des abattements injustifiés mais opposés au nom du « manque de justificatifs ».